Vi hjælper dig i mål med dit bygge- eller vedligeholdelsesprojekt

Repræsenterer du en andels- eller ejerboligforening eller en ejendomsadministrator?

Vi tager meget gerne et uforpligtende møde med jer og får drøftet muligheder, fordele og ulemper, osv., ligesom vi gerne udarbejder et tidligt budget til jer og får belyst, om det planlagte arbejde kræver byggetilladelse eller ikke.

Vi deltager gerne i evt. tidlige møder med kommunen.

Når du tager kontakten til os

Første kontakt

Et medlem af jeres bestyrelse eller en beboer tager kontakten til Aaberg Arkitekter med en forespørgsel.

Vedligeholdelsesplan

Måske har jeres forening allerede en vedligeholdelsesplan, som bestyrelsen arbejder efter. Er det ikke tilfældet, anbefaler vi, at I får lavet en plan, hvori bestyrelsen og foreningen får et overblik over de næste 10 års vedligehold og udgifter.

Deltagelse i bestyrelsesmøde

Vi (Aaberg Arkitekter) deltager i et bestyrelsesmøde hos jer, får en introdutiontil ejendommen, jeres problemtillinger og evt.til en konkret byggesag, som I ønsker igangsat. Vi deltager i mødet uden beregning (i Storkøbenhavn).

Vi udarbejder en plan

Konkret vedligeholdelsessag…

Generalforsamling nr. 1 igangsætter rådgiver

Ønsker jeres forening at gå direkte til en konkret vedligeholdelsessag, og skal den vedtages på en generalforsamling, udarbejder vi et notat til brug for en generalforsamlingsbeslutning. Heri beskrives kort arbejderne, et budget og en tidsplan. Generalforsamlingen beslutter ud fra dette at igangsætte det videre arbejde i sagen.

Hvis kommunen stiller krav om byggetilladelse

Vi fremstiller og uploader byggeansøgning og har på foreningens vegne al kommunikationen med kommunen.

…eller omfattende byggesag

Ved teknisk mere omfattende byggesager

Vi undersøger grundigt alle de bygningsdele, som byggesagen drejer sig om. Vi foretager opmålinger og registreringer af opgavens størrelsesorden, og vi præciserer yderligere metoder og
omfanget af opgaven. Vi udarbejder en mere detaljeret økonomi og tidsplan ud fra den nu indhentede viden.

Udbudsprojekt

Vi udarbejder tegninger og beskrivelser, og det udsendes til 3-5 hovedentreprenører, som byder på byggesagen.

Vi tager os af alt det administrative og sørger for at de sidste detaljer falder på plads

Prisoverblik

Ud fra de endelige tilbudspriser udarbejder vi et budget til bestyrelsen og et forslag til valg af hovedentreprenør.

Generalforsamling nr. 2 igangsætter entreprenør

Vi forbereder et notat med det endelige budget, som bestyrelsen udsender sammen med en indkaldelse til generalforsamlingen til endelig godkendelse af byggesagen. I samme indkaldelse følger lånetilbud udfærdiget af administrationen/banken/kreditforeningen, og som er skræddersyet til de enkelte beboere.

Kontrakten underskrives af bestyrelsen

Vi sender kontraktudkast til bestyrelse og til hovedentreprenøren, og byggepladsen kan etableres et par uger senere.

Byggeplads

Vi fører tilsyn over og sørger for:

  • Kontrol af økonomi
  • Tid og kvalitet
  • Tjekker håndværkerens regninger, før de sendes til foreningen
  • Afholder ugentlige byggemøder
  • Skriver alle referater
  • Afholder afleveringsforretning med fejl- og mangellister
  • Kontrollerer afhjælpningen af fejl og mangler
  • Fremsender afsluttende byggeregnskab til foreningen
KONTAKT OS I DAG OG SÆT GANG I DIT PROJEKT

Ofte stillede spørgsmål – FAQ om bygge- og vedligeholdelsessager

VEDLIGEHOLDELSESPLANER

Hvad er en vedligeholdelsesplan, og hvad koster den? Få svar på de oftest stillede spørgsmål vedrørende vedligeholdelsesplaner lige her

En plan udført efter en grundig gennemgang af jeres ejendom. Her planlægges de forventede aktiviteter og udgifter for vedligehold, så foreningen kan lægge det rette vedligeholdelsesbudget, f.eks. for de næste 10 år.

Det er altid en god idé at starte med at læse konklusionen. Dernæst bør man gå til 10-års budgettet, hvorfra man ellers kan navigere til de enkelte bygningsdele, der kræver opmærksomhed først.

Vi anbefaler, at I lader os opdatere planen i princippet hvert andet år, eller minimum hvert 5. år.
Den hjælper jer med at bevare et overblik over de dele af bygningen, der kræver ekstra opmærksomhed.

Ved accept af tilbud på en vedligeholdelsesplan, er forløbet:

1. Vi aftaler en dag, hvor vi kommer forbi og besigtiger jeres ejendom. Vi skal ind i et mindre antal lejligheder for at se på de fælles installationer, og for at få et kig ud på tag og facade derfra. Herudover skal vi se alle fælles rum, dvs. trapperum, kælder, varmecentral, loftet og også gården/haven.

2. Efter gennemgangen af ejendommen går der som oftest kun få uger, før I modtager jeres vedligeholdelsesplan. Haster det for jer, kan vi godt aflevere til en aftalt dato indenfor få dage.

3. Vi har indarbejdet i tilbuddet, at vi efterfølgende deltager i et bestyrelsesmøde, for at gennemgå vedligeholdelsesplanen med jer.

En seriøs vedligeholdelsesplan koster fra kr. 10.000 ekskl. moms.
Prisen fastsættes som udgangspunkt efter ejendommens størrelse og antal opgange. Prisen tjener sig hjem mange gange ved den sikkerhed og det overblik, som den giver bestyrelsen eller husejeren.

Det kan du selv gøre. En vedligeholdelsesplan fra Aaberg Arkitekter kan også ’ikke fagfolk’ arbejde med, så de ikke i alle situationer behøver at anvende rådgiver.

Foreningen bruger den til at overskue ejendommens vedligeholdelsesbehov og i god tid at planlægge og overveje, hvordan den ønsker at prioritere det.

I princippet kan vedligeholdelsesplanen anvendes på en hvilken som helst bygning. Det er altid en god investering at få lavet en sådan plan. Den rigtige vedligeholdelse på det rigtige tidspunkt er en god investering.

Vi anbefaler, at vedligeholdelsesplanen opdateres minimum hvert 5. år, eller når der har fundet vedligeholdelsesarbejde sted.

Som regel får I den tilsendt kun få uger efter besigtigelsen.

Der kan være rigtig mange penge at spare ved den rigtige vedligeholdelse på det rigtige tidspunkt. Får noget lov at forfalde, er udgifterne som regel større, når arbejdet så endelig igangsættes. Der kan være opstået råd, sætninger, indtrængning af fugt eller i værste fald også konstruktive svækkelser af dele af bygningen.

I andelsboligforeninger og ejerforeninger er det ikke et krav at have en vedligeholdelsesplan. Men vi anbefaler, at alle ejendomme har en form for organiseret drift og vedligehold. Det har langt de fleste boligforeninger også. Private udlejningsejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder skal dog have udarbejdet en plan for planlagt, periodisk vedligehold af ejendommen i den kommende 10 års periode.

BEVARINGSVÆRDIGE BYGNINGER

Den ydre del af en bygning kan udpeges som bevaringsværdigt, hvilket giver kommunen ret til at stille krav til bygningens udseende ved ombygning. Udpegningen har til formål at sikre husets eller kvarterets oprindelige udtryk. Her kan du blive klogere på, hvad det reelt set betyder for dig, hvis jeres hus/ejendom er bevaringsværdig.

Din kommune kan udnævnte jeres hus/ejendom til at være bevaringsværdig. Det gør den, hvis huset har særlige arkitektoniske eller byggetekniske kvaliteter, som den anser for at være bevaringsværdige, og som har en lokal eller regional betydning. Det bliver ikke kun vurderet på alder, og om det er smukt, men også på, om det er unikt for sin tid eller repræsenterer en bestemt hustype.

Er huset fredet, er det både husets indre og ydre, der er fredet. Tidligere kunne et hus fredes delvist, det har det ikke kunnet siden 1980. Og er huset fredet, skal alle ændringer godkendes af Slots- og Kulturstyrelsen. Som regel kræver Styrelsen ved en sådan sag, at ejeren har tilknyttet en erfaren rådgiver.
Der er registreret ca. 350.000 bevaringsværdige huse i Danmark og ca. 8.000 fredede huse. Klik her og se, om din eller jeres ejendom er fredet eller bevaringsværdig.

En bygning er bevaringsværdigt, når den er udpeget som bevaringsværdig i en kommuneplan eller omfattet af et forbud mod nedrivning i en (bevarende) lokalplan. Det skal du være opmærksom på, når du skal istandsætte eller bygge om. Der kan også være tinglyst særlige deklarationer eller servitutter på ejendommen. Alt sammen kan vi hjælpe med til at få belyst.

Som ejer af et bevaringsværdigt hus skal du beskytte husets ydre arkitektoniske og kulturelle værdier. Vi kan hjælpe til med at finde ud af, hvad du præcist må med jeres ejendom. For kommunen kan bagefter kræve bygningsarbejder ’gjort om’, så tingene tilbageføres, hvis du har ladet noget udføre, der ikke overholder lokalplanen.

Formålet med at erklære et hus bevaringsværdigt er at sikre husets eller kvarterets oprindelige udtryk. Derfor skal du være ekstra varsom, når du skal istandsætte eller restaurere et gammelt hus. Ofte er de bygget efter en særlig byggeskik eller arkitektur, som sætter helt faste rammer for, hvordan huset skal se ud.

Er dit hus / jeres ejendom bevaringsværdig, gælder det kun husets ydre, dvs. sokkel, fundament, facade, vinduer, døre, tag, kviste eller storstene. Der kan her være specielle regler for, hvad du må lade ændre på det udvendige af huset, for der kan være specielle konstruktioner, detaljer eller materialer, som er unikke eller helt specielle. Og det er kommunen, der vurderer og fastsætter reglerne.

Hvis kommunen har afsat puljemidler til de bevaringsværdige bygninger, kan vi hjælpe med at søge støtte til istandsættelse af husets ydre, dvs. facade, tag, vinduer, døre, kviste og skorsten. Støtten kan højst udgøre en tredjedel af de samlede udgifter til istandsættelsen.

Yder din kommune støtte, vil der typisk være krav til, hvordan det vedligeholdes, og også hvordan selve istandsættelsen udføres, dvs. om kravene overholdes. Der findes også regler for tilbagebetaling, hvis du sælger boligen kort tid efter, at du har modtaget støtten.

Det varierer fra kommune til kommune, hvilke bygninger der kan søges støtte til. I visse kommuner er det ikke muligt for sommerhusejere at søge støtte, ligesom ejere af lejligheder i en karré, der er blevet kendt bevaringsværdig, heller ikke har så mange muligheder for at få støtte.

Det kan være beskrevet i lokalplan, kommuneplan eller byplansvedtægter, at et hus er bevaringsværdigt, samt hvilke krav kommunen stiller til husets ydre.
Klik her, og du ser, om din bygning er fredet eller bevaringsværdig. Er du i tvivl, hjælper vi dig gerne med lige at slå bygningen op.

Den mest anvendte metode til at erklære et hus bevaringsværdigt, er SAVE-metoden. (Survey of Architectural Values in the Environment). Bygningerne får karakterer fra 1 til 9 ud fra forskellige kriterier. Karaktererne 1-3 regnes for en høj bevaringsværdi, 4-6 for middel bevaringsværdi og 7-9 for lav bevaringsværdi.
Der indgår så vurderinger i den endelige beslutning som husets arkitektur, dvs. f.eks. proportioner, om det er harmonisk, eller om det er særligt unikt. Det kan have en betydning, om huset er i en speciel stilart, om der er benyttet specielle materialer eller håndværksmetoder, eller om huset har en særlig historisk betydning.

Af betydning er også den sammenhæng, som huset måtte have til de omkringliggende bygninger. Er det med til at understrege et særligt præg for området?

Også husets originalitet spiller en rolle. Står det med det oprindelige udtryk? Har tidligere istandsættelser og evt. ændringer ændret betydeligt ved dets originalitet?

Endelig betyder det noget, om huset er i en god tilstand eller om det er meget forsømt.

Hvis et hus udpeges som bevaringsværdigt, får ejeren af huset skriftlig besked fra enten kommunen eller Slots- og Kulturstyrelsen.
Hvis der senere sker ændringer med bygningen, kan karaktererne ændre sig. F.eks. kan en bygning ved en god tilbageføring eller renovering opnå en højere bevaringsværdighed end ved den oprindelige vurdering.

HVORDAN FOREGÅR EN BYGGESAG

Der findes en meget afprøvet og velfungerende proces, når vi gennemfører en byggesag /renovering af en ejendom.

Der er ved større renoveringer mange juridiske faldgruber. Vi tager meget gerne et møde hos jer til en uforpligtende snak om jeres ønsker til renovering af tag, facader, vinduer, en fugtig kælder, osv. og lave så en køreplan for, hvordan hele processen kan gribes an med os som rådgivere.

Vi plejer at råde bestyrelsen til altid at benytte rådgiver, når man har et fredet eller bevaringsværdigt hus. Og om det er i de kategorier, kan man se her, på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside. Kommunen stiller krav til de bevaringsværdige huse og Slots- og Kulturstyrelsen til de fredede huse – krav, som kun de færreste husejere kan indfri uden en erfaren rådgiver ved deres side.

Om stigstrenge, eller koldt- og varmtvandsrør skal skiftes, taget istandsættes, vinduerne udskiftes, eller ønsker I nye altaner, eller istandsættelse af facaden, involverer det flere typer håndværkere, og det skal sikres, at entreprenørerne tager mest muligt hensyn til beboerne. Det skal sikres, at entreprenøren overholder aftaler for varsling og for, hvor meget der må støjes og støves. Vi er vant til at styre byggepladser og til i god dialog med bestyrelse og entreprenørerne at tage hånd om disse ting.

Det er også yderst tilrådeligt at benytte rådgiver, når der er tale om arbejder, der på nogen måde involverer indtrængende fugt. Gør man der noget forkert, kan det have alvorlige konsekvenser i en evt. forsikringssag. Så er kælderen fugtig, er tagspærene måske rådne nede ved tagrenden, eller trænger der fugt ind andre steder, kræver det en rådgiver med særlig erfaring med ældre huse. Vi har altid en bygningsingeniør med i sådanne sager, for er husets konstruktioner beskadiget af f.eks. råd og svamp eller af opfugtede ydervægge, skal der en fagperson på, der kun beskæftiger sig med sådanne ting.

Er huset ikke bevaringsværdigt eller fredet, og skal f.eks. opgangen males, faldstammen skiftes i en enkelt lejlighed, dele af varmecentralen fornyes, trappebelysningen fornyes, dørtelefonanlægget skiftes, og lignende, kan de fleste bestyrelser selv igangsætte og gennemføre sagen. Men også i sådanne sager kan det tit være en fordel med rådgiver – både af faglige grunde, dvs. for at opnå det bedste og flotteste resultat, og fordi bestyrelsesmedlemmer ellers let kan bruge meget af deres fritid på sagen.

Ofte skal Generalforsamlingen to gange give sin tilladelse. Første gang skal det vedtages at igangsætte en rådgiver med at udarbejde et materiale, som der kan indhentes pris på.

Når der så er indhentet priser (som regel 3-4 måneder senere), høres generalforsamlingen igen og beslutter at igangsætte byggesagen på grundlag af det budget, som vi udarbejder til jer. Ofte har administratoren eller en lånerådgiver parallelt hermed udarbejdet lånetilbud til alle beboere i foreningen, så hver enkelte kan se, hvad byggesagen kommer til at koste.

Vi har mange års erfaring med meget tidligt i en byggesag i første omgang at skønne, hvad f.eks. en fornyelse af ejendommens tag vil koste.

Når projektet har været i udbud hos forskellige entreprenører, og vi nu kender de enkelte delpriser på de forskellige typer arbejder på sagen, kan vi indsnævre prisen, så den er noget mere præcis. Der skal altid lægges en buffer ind, så der er råd til uforudsete udgifter. Vi lægger altid en buffer på 10-15% ind i budgettet afhængigt af, hvilke arbejder, der er tale om.

Under selve byggeriet kontrollerer vi fakturaen fra entreprenøren, inden den sendes videre til betaling hos bestyrelsen eller administratoren. Efter færdiggørelsen af byggeriet, laver vi den endelige oversigt over entreprenørens samlede udgifter.

Det kan næsten altid betale sig, når man alligevel har stillads oppe, også at få vinduerne malet, revnerne i facaden repareret, skiftet nedløbsrøret, osv. For stilladset er en ærgerlig udgift, som man helst skal få mest for; så derfor skal alt nødvendigt helst laves, når man nu endelig har et stillads stående i 1-2-3 måneder.

Vi undersøger, om det bedre kan betale sig at bruge lift eller andet, men også her gælder, at der helst skal laves så meget som muligt. Det øger ikke nødvendigvis prisen på stilladset eller liften mærkbart.

I en traditionel byggesag (arbejder på tag, vinduer, facade, kælder, osv.), er der for det meste brug for en mandskabsvogn til omklædning, bad og toiletfaciliteter. Herudover opstilles som regel en eller to 3x3m materialecontainere, og der skal være plads til byggematerialer og et sted, hvor mureren kan blande sin mørtel. Som regel kan disse ting kun stå på gaden. I nogle kommuner betaler man for p-pladserne, i andre ikke. Det er entreprenørens opgave at leje dem og indregne det i prisen.

Vi gennemfører en afleveringsforretning, hvor vi udpeger alle fejl eller mangler. Det får entreprenøren 1-2 uger til at afhjælpe. Både ejer og entreprenør underskriver på afleveringsprotokollen. Herefter har entreprenøren 5 års garanti. Efter 1 år gennemføres en 1-års gennemgang, og efter 5 år kan der gennemføres en 5-års gennemgang, hvis bestyrelsen ønsker det.

Efter byggesagens afslutning er det vigtigt at få opdateret den 10-årige vedligeholdelsesplan, så den er ført helt ajour. Det gør vi naturligvis også gerne, og findes der ingen vedligeholdelsesplan, udarbejder vi en for ejendommen, så alle har et overblik over de udgifter, man kan forudse at have i den næste 10-års periode.

Kontakt os i dag

Om Aaberg Arkitekter

Jens Aaberg har mere end 20 års erfaring indenfor arkitektrådgivning og har en bred, faglig viden indenfor alle faser i et byggeprojekt.

Jens har i forbindelse med restaurering i mange år indgået i et Kongeligt Bygningsinspektorat og har et stort kendskab til proces og metode i forbindelse med bl.a. fredede og bevaringsværdige bygninger.

Hos Aaberg Arkitekter arbejdes der med en ambitiøs og engageret tilgang til opgaven, og der lægges stor vægt på at nå en løsning, der skaber værdi og kvalitet for alle, både arkitektonisk og funktionelt. Dette sker i tæt dialog med bygherre, rådgiver, entreprenør og offentlige myndigheder.